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Reportagem
Tombamento não é sinônimo de prejuízo
São frequentes os casos de destruição de imóveis de alto valor por parte de proprietários que não querem ter seu edifício protegido. Alguns casos, contudo, mostram que é possível compatibilizar patrimonialização com uso lucrativo
Patricia Mariuzzo
Casa das Rosas, SP. Foto Frederico F. (CMI/Copyleft)
Em 1982, o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Artístico, Arqueológico e Turístico do Estado de São Paulo (Condephaat), realizou um levantamento dos imóveis remanescentes da Avenida Paulista para fins de tombamento. Quando a informação foi divulgada pela imprensa, alguns proprietários se adiantaram a qualquer medida do estado e iniciaram a demolição dos seus imóveis, causando sua perda definitiva. Em questão de dias, restaram poucos casarões em pé. O episódio ocorrido na avenida que tem um dos metros quadrados mais caros do país não é exceção: é comum os proprietários confundirem o tombamento de um bem com desapropriação, o que os leva a promoverem a destruição total do próprio bem só para evitar que o processo se concretize.

A falta de informação é um dos fatores que mais interferem nas ações de preservação do patrimônio cultural e arquitetônico. Outro exemplo aconteceu com a fábrica da Duchen, no município de Guarulhos, na Grande São Paulo. A construção era um projeto do arquiteto Oscar Niemeyer, mas foi demolida pelos proprietários assim que descobriram que o Condephaat estava abrindo o processo de pré-estudo para tombamento. "O desinteresse da grande maioria dos proprietários de imóveis passíveis da tutela do tombamento, ou mesmo aqueles já tombados, pode ser explicado, sobretudo, pelo desconhecimento a respeito desse instrumento de proteção", afirma Flávio Moraes, arquiteto do Condephaat. Segundo Moraes, o tombamento tem que ser visto com uma maior flexibilidade. "O tombamento não é mais, e nem pode ser entendido, como um instrumento que "congela" o imóvel, ou seja, uma vez tombado nada mais pode ser feito nele", afirma. O arquiteto explica que proprietários de imóveis tombados podem e devem fazer intervenções, desde que submetam seus projetos à avaliação dos órgãos de preservação.

Segundo Alfredo Gastal, superintendente regional do Iphan em Brasília, trata-se de uma questão cultural que contrasta com alguns exemplos de outros países: "Na Europa e na Índia, velhas residências se transformaram em hotéis com alta lucratividade", afirma. Gastal explica que há outros inúmeros exemplos positivos nos quais o tombamento trouxe benefícios para o proprietário, que vão além da questão econômica. Este ano, no chamado Centro Velho de São Paulo, um hotel dos anos 1940 foi reformado e é o primeiro estabelecimento brasileiro a entrar para a categoria de "design hotel". Hotéis assim devem atender três características: possuir uma arquitetura radicalmente moderna, disponibilizar toda tecnologia hoteleira para o hóspede e, finalmente, oferecer um serviço personalizado, como se o hóspede estivesse numa pousada. O resultado é um ambiente diferente dos hotéis convencionais.

O conceito de design hotel nasceu numa área deteriorada e essencialmente urbana. O primeiro foi resultado da reforma de um antigo hotel da Broadway, em Nova Iorque, no início dos anos 1990, região que também enfrentou problemas de degradação. "O Normandie é uma proposta que se encaixa no Centro Velho de São Paulo porque este é um bairro turístico, com uma arquitetura única e com uma grande oferta cultural e comercial", acredita Fábio Ionescu, proprietário do estabelecimento no Centro Velho de São Paulo.

Alfredo Gastal faz uma comparação semelhante à de Flávio Moraes: "o objetivo do tombamento não é congelar o dinamismo, mas preservar alguns exemplares de um período que foi importante no desenvolvimento da cidade". "Os conflitos ocorrem em lugares onde o tombamento é antiquado; hoje, na maioria dos casos é possível compatibilizar o uso moderno com a preservação do patrimônio, exatamente para evitar o dano ao imóvel tombado", opina.

Outra questão diz respeito ao fato de que o tombamento nunca foi suficientemente divulgado embora seja um mecanismo legal bastante antigo. Poucos sabem, por exemplo, que o processo pode ser acionado também pela iniciativa privada, seja ela individual ou de um grupo específico. Depois do tombamento, cabe ao proprietário a conservação das características do seu imóvel. Em compensação, pode conseguir benefícios. Segundo Jurema Arnaut, coordenadora do Departamento do Patrimônio Material e Fiscalização do Iphan, caso o imóvel tenha um uso público, seu proprietário poderá contar com recursos da lei de incentivo à cultura na recuperação; alguns estados também promovem incentivos fiscais e alguns municípios dão isenções parciais e mesmo totais de IPTU. "Além disso, com o Estatuto da Cidade, outras possibilidades se colocam em função do interesse público implicado", completa Arnaut.

Uma luz no fim do túnel

Após o episódio ocorrido na Avenida Paulista, o Condephaat conseguiu tombar dois casarões: a Casa das Rosas, que pertence ao Governo do Estado e hoje abriga o Espaço Haroldo de Campos de Poesia e Literatura; e o de número 1919, próximo ao Conjunto Nacional que, depois de tombado, já foi um ateliê, uma danceteria e um restaurante.

Na mesma Avenida Paulista, um outro casarão é mantido por uma loja do McDonalds. O imóvel não é tombado, mas está inserido na área envoltória de tombamento da Casa das Rosas, conforme reza a legislação. No artigo de que trata esta matéria, prevê-se que qualquer intervenção em imóveis existentes numa área de 300 metros de raio do imóvel tem que obter apreciação prévia do Condephaat, para que se garanta a ambiência adequada. "A princípio, eles queriam a demolição total para que se construísse aquela loja padrão do McDonalds, como as espalhadas pelo mundo afora. Mas, após algumas reuniões que mantivemos com os responsáveis da parte do McDonalds, conseguimos demonstrar a vantagem que eles poderiam obter com um projeto que mantivesse as características essenciais da arquitetura do imóvel com a adequação à necessidade de uso da loja", conta Moraes. Chegou-se a um denominador comum e algum tempo depois o projeto apresentado pelos proprietários foi aprovado pelo Conselho.

Outros casos, ainda em São Paulo, ilustram a viabilidade de compatibilizar o uso moderno com a preservação do patrimônio. Na Casa das Rosas, o Condephaat permitiu a construção de um edifício todo espelhado com o térreo livre nos fundos do lote. Em contrapartida, os proprietários restauraram o casarão. Mais recentemente, o Condephaat autorizou os proprietários do imóvel tombado conhecido como "Solar dos Alves Lanhosos", no centro da cidade de Itatiba, interior de São Paulo, a readequação do interior para o uso como bar/restaurante. O Solar é um casarão colonial construído em "taipa de pilão" no ano de 1859.

Preservação e renovação são ações que se completam e juntas podem revalorizar bens que se encontram deteriorados. O tombamento, ao zelar por outros valores que não apenas os do mercado, mas também culturais e históricos, ajuda a impedir que a especulação imobiliária não dê a tônica do desenvolvimento urbano. Sendo assim, Alfredo Gastal entende que o tombamento pode gerar lucro ao proprietário, mesmo que subjetivo, relacionado a um projeto urbanístico de desenvolvimento do local onde o imóvel está inserido: "A rigidez do tombamento deve ser relativizada para criar condições de lucro ao proprietário, que às vezes é um lucro subjetivo, outras vezes é direto", afirma.

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